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Changer de syndic de copropriété

Au même titre que votre entreprise de ménage, votre ascensoriste ou votre paysagiste, votre syndic est un prestataire de service de votre copropriété.

Si votre syndic rempli correctement sa mission, régulièrement celui-ci remet en concurrence les différentes entreprises travaillant pour votre copropriété. 

Le but étant d'une part de motiver les entreprises ayant des contrats depuis de nombreuses années en leur rappelant qu'elles ne sont pas seules sur le marché à pouvoir effectuer ce type de prestations, et cela permet également de confronter les tarifs que celles-ci pratiquent à la réalité du marché.

En moyenne les augmentations sont de l'ordre de 2 à 3% par an et par prestataire, une entreprise en place depuis 10 ans aura donc augmenté ses tarifs de plus de 30%, sans que cela soit remis en cause.

La remise en concurrence est donc salutaire, et il en est de même pour votre syndic, attention toutefois il ne faut pas changer uniquement pour des raisons tarifaires, si vous estimez que votre syndic fait bien son travail, la mise en concurrence doit être utilisée comme un levier de négociation, celui-ci sera probablement enclin à s'aligner sur ce que vous propose l'un de ses concurrents. 

Ce qui doit vous pousser à changer de syndic : il n'effectue pas les missions lui étant dévolues, ne communique pas.

Ce qui doit vous pousser à le remettre en concurrence: ses tarifs sont élevés, mais le travail est fait correctement.

 

La mise en concurrence du syndic : obligation pour le conseil syndical

La loi ALUR a introduit cette obligation depuis Mars 2014

 Mise en concurrence obligatoire

La mise en concurrence de votre syndic est une obligation depuis la promulgation de la grande loi sur la copropriété, celle-ci  doit être opérée par le conseil syndical.

A chaque renouvellement du contrat de syndic, le conseil syndical est tenu de proposer que soit mis à l'ordre du jour la candidature d'un ou plusieurs autres syndics.

Néanmoins la loi est une fois de plus floue et nous pouvons légitimement douter de son efficacité dans la mesure où celle-ci n'est pas assortie de sanctions en cas d'absence de mise en concurrence.

Nous imaginons mal le législateur prévoir une quelconque responsabilité du conseil syndical s'il n'obtempère pas, ni imposer au syndic de se mettre lui même en concurrence, avec les dérives que nous pouvons par avance imaginer.

Une fois de plus nous ne pouvons que déplorer de bonnes intentions en première lecture, bonnes intentions, hélas vidées de leur substance du fait de son absence de caractère contraignant.

 

Le rôle du conseil syndical au sein de la copropriété

Le conseil syndical a un rôle moteur dans la gestion de copropriété, néanmoins les contours de sa mission sont souvent méconnus.

Organe à part entière dans une copropriété, le conseil syndical est élu par l'Assemblée générale des copropriétaire à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (la moitié + une voie de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble).

Nous pouvons distinguer 3 pouvoirs au sein d'une copropriété : L'assemblée générale qui est le pouvoir que l'on peut assimiler au pouvoir législatif, le syndic qui est le pouvoir exécutif et enfin le conseil syndical, qui a un rôle consultatif, selon la loi "il assiste le syndic et contrôle sa gestion".

Il a également un pouvoir d'information renforcé, lui permettant d'obtenir du syndic copie de tout document ayant trait à la gestion de l'immeuble, et susceptible d'intéresser le syndicat des copropriétaires. 

Leur pouvoir a été récemment renforcé par l'obligation de mettre en concurrence le syndic à chaque échéance de mandat, mesure prévue par la loi ALUR.

Les pouvoirs du conseil syndical sont donc très limité voir quasi inexistant, néanmoins étant les interlocuteurs privilégiés du syndic, ceux-ci jouissent en principe d'une bonne image vis-a-vis des autres copropriétaires et ont une importante influence lors des assemblées générales.

 

Toujours pas de décrets pour la loi ALUR

Bien qu'entrée en vigueur le 24 Mars 2014, la désormais incontournable loi encadrant les professions immobilières n'a toujours pas fait l'objet de décret d'application.

La loi phare, ayant pour ambition notamment de réglementer drastiquement l'activité des syndics,  n'est toujours pas pourvue de décrets d'application. Ce qui rend celle-ci partiellement applicable, ayant été vivement critiquée par l'ensemble de la profession, nous pouvons peut être entrevoir un premier signe de recul du gouvernement du fait que ceux-ci n'ait pas fait l'objet de publication. Cette loi n'a en revanche pas d'incidence sur une procédure de changement de syndic, n'hésitez pas à utiliser notre outil copranalyse si vous souhaitez une étude personnalisée pourmettre en concurrence votre syndic. 

 

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